Эксперты Jones Lang LaSalle Hotels приняли участие в конференции Central Asia & Turkey Hotel Investment Conference (CATHIC) 2012, прошедшей в Стамбуле. В рамках CATHIC компания Jones Lang LaSalle Hotels представила исследование гостиничного рынка Центральной Азии и сконцентрировалась на наиболее активно развивающемся рынке региона – Баку.

По сообщению компании, доклад имеет следующие выводы:

• Гостиничный сегмент в странах Центральной Азии только начинает формироваться. Объём предложения современного стандарта составляет около 8 тыс. номеров, еще 9 тыс. номеров находятся на разных стадиях девелопмента.
• Все крупнейшие международные гостиничные операторы уже присутствуют на рынке Центральной Азии.
• Баку – наиболее активно развивающийся город региона. По состоянию на конец 2011 года в городе официально насчитывалось 6.400 гостиничных номеров, из которых номера современного стандарта составляли менее одной трети – порядка 1,7 тыс. единиц.
• 2011 год характеризовался строительным бумом на гостиничном рынке Баку – за этот период номерной фонд в городе удвоился. В течение ближайших четырёх лет объём рынка может вырасти ещё в два раза и достичь 3,4 тыс. номеров.
• При этом динамика операционных показателей бакинских гостиниц в последние годы только отрицательная. Для предотвращения коллапса на рынке качественных отелей необходимо предпринять экстренные меры. Активную роль в этом вопросе должно взять на себя государство.

По оценке компании, гостиничный сегмент во всех странах региона только начинает формироваться – общий объём предложения на объектах размещения современного стандарта составляет около 8 тыс. номеров. На разных стадиях девелопмента в Центральной Азии находится ещё 9 тыс. номеров.

Марина Усенко, исполнительный вице-президент и руководитель Jones Lang LaSalle Hotels по России и СНГ, прокомментировала этот вывод так: «Рынок Центральной Азии очень молод, и здесь ещё нет ни одного местного профессионального сетевого оператора – большинство качественных отелей находятся под управлением известных гостиничных сетей. В регион вышли все крупнейшие международные операторы, выведя свои ключевые люксовые бренды, – даже те, которые ещё не имеют действующих объектов в России. Как правило, отели высокого уровня сконцентрированы в столицах, центрах игорной активности (Батуми, Грузия) или в регионах добычи полезных ископаемых, – например, Актау и Атырау в Казахстане. К примеру, в Алматы и Астане работают гостиницы Rixos, в Баку и Алматы в ближайшее время откроются отели JW by Marriott. Также в Баку в 2012 году должны появиться гостиницы сетей Four Seasons, Jumeirah и Fairmont».

Активное развитие гостиничного рынка Центральной Азии предоставляет огромные возможности для международных сетей. Если на заре формирования сегмента для выхода в регион операторы были вынуждены покупать отели (например, Hyatt в Баку и Бишкеке), то сегодня большинство из них работают на основе договора на управление объектом.

Марина Усенко добавила: «Однако и сегодня гостиничные операторы должны быть готовы к особенностям местного рынка и его возможным «сюрпризам», в том числе к необходимости выступить со-инвестором при строительстве нового объекта и разделить с собственником ответственность. Центральная Азия открывает огромные возможности для профессионалов гостиничного рынка, готовых принимать локальные правила игры и идти на риск».

Экономика Азербайджана сильно зависима от нефти и газа – на этот сектор приходится порядка 53% национального ВВП. Для справки: зависимость российского государственного бюджета от средств, поступающих от продажи данных ресурсов, вдвое ниже, но даже такой «перекос» в экономике уже вызывает озабоченность.

Неудивительно, что туризм в стране формируется преимущественно деловыми поездками. Около 46% гостей, размещённых в отелях Баку, являются бизнес-туристами, причём в случае с высококачественными объектами эта доля может доходить до 90%. В то же время в официальной статистике доля делового туризма в общем объёме рынка мала – всего 30%.

Марина Усенко отметила: «Гостиничный бизнес в Баку полностью зависим от иностранных приезжих – местные до сих пор предпочитают останавливаться у родственников. Активнее всего посещают Баку граждане Турции (21%), на втором месте – россияне (14%), третье место делят англичане и американцы (по 9%). Цели поездок большинства из них связаны с тем же «кормильцем» страны – нефтегазовым сектором».

Гостиничный рынок Баку сравнительно невелик: официально он насчитывает всего 6,4 тыс. номеров, тогда как соответствующими современным стандартам качества могут считаться чуть более трети (1,7 тыс. номеров). Большинство современных отелей в Баку были построены в течение последних десяти лет и находятся под управлением международных гостиничных операторов.

Марина Усенко заявила: «Небывалый всплеск активности на гостиничном рынке наблюдался в Баку в 2011 году, когда количество номеров современного стандарта почти удвоилось, увеличившись за прошедший год с 0,9 тыс. до 1,7 тыс. номеров. Параллельно с этим постепенно снижались операционные показатели отельеров. Среднегодовая загрузка гостиниц в Баку снизилась с 70% в 2005 году до 40-45% в 2009–2010 годах. Такая же ситуация наблюдалась и в 2011 году. Показатель доходности (RevPAR) за это же время сократился почти вдвое – со $130 в 2005 году до сегодняшних $85-95. В этой ситуации наибольшую обеспокоенность вызывает масштабный портфель гостиничных проектов, которые должны быть выведены на рынок в 2012–2015 годах. Если все заявленные отели будут открыты, объём рынка качественных объектов в Баку вновь удвоится и превысит уровень 3,4 тыс. номеров, причём основное увеличение придётся на сегмент «5 звёзд». Для предотвращения коллапса на гостиничном рынке Баку необходимо будет предпринять экстренные меры».

По мнению экспертов Jones Lang LaSalle Hotels, активную роль в этом вопросе должно взять на себя государство.

«В первую очередь, необходимо диверсифицировать спрос на размещение в Баку. Например, инициировать проведение в стране крупных выставочных и культурных мероприятий (в том числе путём организации конгрессного бюро), которые откроют для большинства иностранцев такую точку на карте, как Баку. Первым шагом в знакомстве со страной может стать конкурс «Евровидение» и чемпионат мира по футболу FIFA среди девушек, которые пройдут в Азербайджане в 2012 году. Помимо этого Баку можно попробовать позиционировать себя в качестве регионального курорта, ориентируясь преимущественно на жителей стран СНГ. Помимо этого нужно продолжать развивать инфраструктуру (модернизация основного международного аэропорта страны уже идет полным ходом), чтобы снизить стоимость поездок в Баку. Все эти меры абсолютно необходимы для нормального функционирования гостиничного бизнеса», – полагает М.Усенко.

Jones Lang LaSalle Hotels – международная компания, оказывающая консалтинговые и инвестиционные услуги в области гостиничной недвижимости и индустрии гостеприимства. Она предоставляет консультации по приобретению, управлению финансами, оценке, инвестиционным продажам и управлению активами отелей класса люкс, отелей средней и бюджетной категорий, небольших отелей и пабов – от единичных активов до крупных портфелей и многофункциональных объектов.

За последние 5 лет она предоставила услуги по консалтингу и оценке в рамках более 4000 гостиничных проектов. Мы заключили сделки по продаже, приобретению и финансированию гостиничных объектов общей стоимостью свыше 30 млрд. долл., показав самый высокий результат среди компаний, работающих в секторе гостиничной недвижимости. Наши сотрудники работают в 40 офисах в 20 странах мира, благодаря чему мы обладаем максимально широкими деловыми связями по всему миру. Благодаря профессиональным исследованиям и опыту работы мы знаем особенности рынка на всех уровнях, участников рынка и знаем, как достичь оптимального результата.

Более подробную информацию о компании можно найти на сайте  www.joneslanglasallehotels.com

20.02.2012